Byudviklingen i Storkøbenhavn er i evig forandring. Globale livsstilsbevægelser, erhvervslivets interesser, økonomiske konjunkturer, foranderlig lovgivning, lokalplaner, gennemgribende infrastrukturprojekter og meget andet sætter rammerne for den måde, storkøbenhavnerne bor, arbejder og lever på.
Her er de vigtigste trends for byudviklingen i Storkøbenhavn de næste fem år:
1. Fortsat urbanisering og komprimerede boligformer
Det kan siges meget enkelt: Der kommer stadigt flere mennesker til København, og rigtig mange nuværende og kommende københavnere vil gerne bo og arbejde i nær afstand til centrum af byen. Det skaber et helt naturligt pres på boligmassen.
De nyeste tal viser, at befolkningstilvæksten i København stiger mere end forventet. Det giver udfordringer på mange niveauer. Men det skaber også muligheder. Vi kan eksempelvis se, at antallet af personer per husstand i København er steget meget de seneste år. Fra lidt over 2,0 til lidt under 2,5. Det er et udtryk for, at folk er villige til at acceptere et lavere antal kvadratmeter, hvis de kan bo tæt på centrum. I stedet for at flytte ud af byen i jagten på det ekstra børneværelse, vælger mange at blive og bo tæt. De ændrede boligmønstre betyder blandt andet, at projekteringen af nybyggerier vil byde på meget komprimerede boligformer, hvor der til gengæld er gjort ekstra ud af adgangen til fællesfaciliteter.
2. Tidligere erhvervsområder bliver nye boligområder
Som en afledt konsekvens af urbaniseringen er man begyndt at konvertere tidligere erhvervsområder til boligområder. Denne trend er accelereret yderligere i takt med beslutningen om at sløjfe boligplanerne på Amager Fælled.
Indenfor Københavns Kommune har vi set, at DSB’s gamle arealer i Sydhavnen skal konverteres til boliger, ligesom erhvervsområdet omkring Bådhavnsgade også er i gang med en større transformation, hvor bl.a. PFA bygger nye boliger. Som grundejer i ét af disse erhvervsområder, der har ligget stille hen, men nu pludselig blomstrer op, giver det nogle interessante muligheder, fordi jorden og bygningerne bliver meget mere værd.
3. Omplacering af virksomheder og industri
Hvad der tidligere kunne være et område med en oplagt placering for en virksomhed, kan over en årrække ændre karakter og gøre virksomhedens lokation decideret uhensigtsmæssig. Et godt eksempel på dette er Grønttorvet i Valby. Tilbage i 1950'erne lå Københavns Grønttorv på det nuværende Israels Plads, hvor Torvehallerne er placeret. Siden flyttede frugt-, grønt- og blomsterhandlerne deres boder til Valby, men i takt med udviklingen i Valby blev Grønttorvet igen flyttet og ligger nu placeret i Høje Taastrup (under navnet Copenhagen Markets).
Det illustrerer dynamikken og omskifteligheden på markedet. Jeg kender eksempelvis til en transportvirksomhed, der i dag ligger placeret i et erhvervsområde, der tidligere var oplagt til afvikling af tung trafik, og hvor larmen fra virksomheden ikke genererede nogen. Men nu er området ved at blive konverteret til boligområde, og det betyder helt andre trafikale forhold, bløde trafikanter, krav til støjgener og så videre. Som ejer eller lejer i ét af disse erhvervsområder, der er ved at undergå en forandring, giver det derfor god mening, at man med indsigt i lokalplanerne overvejer, om virksomhedens placering er optimal på kort og lidt længere sigt.
4. Betydningen af Ring 3 Letbane i omegnskommunerne
Ring 3 Letbane er første etape af letbanenettet Hovedstadens Letbane. Ring 3 Letbane forventes færdigbygget i 2025. Det er ikke nyt at debattere afledte effekter af Letbanen i Storkøbenhavn. Men i takt med at byggeriet går i gang, bliver det mere og mere tydeligt, hvilken konkret betydning den forbedrede offentlige infrastruktur får for Københavns omegnskommuner.
Man kan simpelthen trække en linje igennem Storkøbenhavn, der hvor letbanen kommer til at køre, og begynde at spekulere i, hvordan erhvervsområder, boligområder, butiksliv og så videre bliver udviklet de kommende år. Hvilke prisstigninger på ejendomme kan man eksempelvis forvente om fem år? Hvordan er lokationen for en given virksomhed, der ligger i et område, der grænser op til letbanen? Hvilke gener skal man forvente, mens byggeriet står på? Er det anledning til at flytte virksomheden et andet og mere oplagt sted hen? Hvilke muligheder er der i givet fald? Og så videre. Der er rigtig mange parametre at tage stilling til, hvis man er eller bliver nabo til letbanen.
5. Vækstorienterede kommunalplaner
Tidligere er nogle af Københavns omegnskommuner primært blevet defineret som forposter til Københavns Kommune. Men godt hjulpet på vej af letbanen bliver omegnskommunerne mere attraktive at bo, arbejde og leve i. De får med andre ord en tydeligere, selvstændig profil. Denne udvikling kan aflæses i de lokalplaner, omegnskommunerne offentliggør.
Det er tydeligt, at omegnskommunerne er begyndt at byde op til dans. Mange af initiativerne bruger letbanen som løftestang og udnytter det momentum, den store investering genererer. Det vil sige, at tidligere planer bliver realiseret i de kommende år, fordi timingen er helt rigtig. Det skaber rigtig mange muligheder for både ejendomsbesiddere, virksomheder og investorer. Et godt eksempel er erhvervsområdet Hersted i Albertslund. Tidligere led det område under dårlige offentlige transportmuligheder og en slidt erhvervsejendomsmasse. Men i Albertslund Kommune har man udarbejdet en meget ambitiøs kommuneplan, der rækker helt hen til 2045, og den indeholder blandt andet detaljerede planer for udviklingen af Hersted. Det bliver et meget attraktivt område for både virksomheder og borgere, når først planerne bliver realiseret.
